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    房地產市場年初呈企穩勢頭 房企探尋良性健康發展錨點

    發布時間:

    2023-04-13 21:53

    近日,國家統計局公布的今年1-2月全國房地產開發投資數據顯示,從多個維度觀察,國內房地產市場似乎正走向企穩態勢。

     

      其中包括房地產投資、商品房銷售面積和金額等數據都顯示出明顯的降幅收窄,當然這一定程度也與去年同期的基數相對較低有關、不同能級城市尚存在一定程度分化。不過值得注意的是,住宅竣工面積、住宅銷售額均實現增長。

     

      行業認為,竣工面積的增長意味著“保交樓”政策正良好運行。隨著年初以來政策端的多方位發力,房地產市場顯現企穩勢頭。

     

      同時,現房銷售正成為主流趨勢,這也對房企的周轉效率和綜合能力提出要求,圍繞高質量發展路線,房地產企業也在積極謀求適宜的路徑。

     

      邁入企穩進程

     

      根據統計局公布,房地產相關數據相比去年同期都呈現改善勢頭。

     

      銷售方面,1-2月全國商品房銷售面積同比下降3.6%,商品房銷售額下降0.1%,二者的下跌幅度出現明顯收窄,而住宅銷售額出現增長3.5%。

     

      從多方面市場情緒反饋來看,春節后的確出現小陽春行情。信達證券指出,2023年春節假期后,重點監測城市的新房和二手房市場周度成交面積連續5周持續攀升,短期市場熱度提升相對明顯。

     

      究其原因該機構認為,主要來自2022年末的延后需求得到集中釋放,同時房企也在此時間內加大了推貨力度。

     

      開發投資方面有類似情形,整體1-2月全國房地產開發投資額度同比下降5.7%;房企房屋施工面積同比下降4.4%;房屋新開工面積下降9.4%;不過房屋竣工面積增長8%,其中住宅竣工面積增長9.7%。綜合對比來看,施工相關的面積部分均實現大幅改善,體現出“保交樓”舉措的穩步推進。

     

      房企對此正努力籌劃。頭部房企碧桂園在此前舉行的2023年度工作會議期間就提出“四保”工作重點,即“保交樓、保資產、保安全、保信用”。

     

      碧桂園集團總裁莫斌指出,交付力既是房企社會責任的擔當,也是企業產品力、服務力的直觀體現,更是房企穿越周期、實現長遠發展的關鍵。

     

      在近期發布的公告中,碧桂園表示,盡管2022年行業面臨嚴峻挑戰,公司仍全力做好保交付工作,連同聯營合營等項目已累計交付近70萬套房,交付量高居行業榜首。在銷售市場疲弱的情況下,集團圍繞可動用現金的核心管理目標,保持穩健的財務水平和運營狀況,凈負債率長期保持低位,維持了良好的信用記錄。

     

      東興證券指出,一方面,銷售的企穩是解決交付問題和行業信用風險的核心,只有新房市場銷售實現了持續性復蘇,才能確保房地產市場的平穩。當前地產行業的企穩對于“促投資、穩增長、保就業”具有重要作用,對穩定經濟大盤有重要意義。

     

      另一方面,只有確保房地產行業特別是頭部優質企業的平穩發展,才能有效防止地產行業發生系統性風險,進而防范銀行系統和地方債務兩大風險。當前供需兩端政策都在確保房地產市場回歸平穩發展,政策正在形成合力,銷售市場正在走向觸底回升。

     

      東方金誠認為,展望后市,在政策力度和方向不變的情況下,樓市可能會迎來一個緩慢回暖過程。高頻數據顯示,3月1日-18日30大中城市單日平均商品房成交套數為4295套,較去年3月的3397套有26.43%的增量。結合1-2月樓市表現,認為一季度樓市初具復蘇跡象。然而,也需注意3月的“小陽春”可能僅為前期滯后需求的集中釋放,可持續性有待觀察,二季度或為觀測樓市走向的關鍵節點。

     

      拉長周期來看,房地產行業依然將正向發展,只是發展路徑有所變化。近期的2022財年業績會上,莫斌就表示,房地產仍是支柱行業,未來5-10年的年均住房增量需求將穩定在10億平方米左右,城鎮化率增速雖然放緩但仍有較大增長空間,改善性需求將是未來最大需求。中國城鎮化的下半場,居民更加注重生活品質的提升。

     

      當前房地產市場已進入全新發展階段,市場從過去的高速增長期逐步進入平穩期,商業模式和競爭格局也發生了極大變化,企業唯有主動求變、突破自我方能適者生存、走向未來。因此莫斌表示,未來碧桂園將積極調整、努力提供更好的產品與服務,通過更加適銷對路的安排,比較穩健地渡過現在的市場低谷情況。

     

      健康良性發展

     

      行業觀點認為,當前行情下政策底已現,市場整體是否能完全走向積極變化,真正穩住并回升,將有賴于政策面的持續呵護。

     

      政策面在2022年11月已經開始陸續釋放支持舉措。監管部門圍繞銀行信貸、債券融資、股權融資等方面給予支持,被稱為“三支箭”。

     

      2023年的政府工作報告指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,建立實施房地產長效機制,擴大保障性住房供給,推進長租房市場建設,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地產市場健康發展。

     

      在“有效防范化解重大經濟金融風險”方面,還提出有效防范化解優質頭部房企風險,改善資產負債狀況,防止無序擴張,促進房地產業平穩發展。

     

      因此信達證券指出,隨著融資支持政策逐步落地,房企資金面改善效果逐步顯現,疊加政策面的推進,認為2023年保交樓有望取得更加實質性的進展。

     

      對于房企來說,更重要是在當下時機,持續走向高質量的健康良性發展之路,匹配更適宜的管理能力、更優的技術賦能等多重舉措并行。

     

      “走質量發展之路的第一條路徑是以市場為導向,以客戶為中心。”莫斌如此指出,并要求各區域做到由“按時交樓”進入“完美交樓”。同時還將安排核心管理人員牽頭,從集團層面統籌產品力提升工作。

     

      據莫斌透露,新一年集團將用精準化傳統投資配合代管代建、科技建造市場化等多維發展,推動公司可持續經營。他還強調,現金流是前提,利潤是核心,區域總裁應當努力提升經營意識,落實常態化市場分析,科學研判,聚焦深耕。

     

      因此流動性尤為重要。近期公告顯示,公司在境內儲架式發行200億元中期票據也已獲準注冊,3月正申請一筆面向專業投資者公開發行不超過186億元人民幣公司債券事宜。此前該公司已先后與數十家銀行簽署戰略合作協議,獲得逾人民幣3,000億元意向性綜合授信支持,是行業為數不多能夠完成多品種融資發行的優質民營房企。

     

      綜合來看莫斌認為,未來現房銷售一定是大勢所趨,而科技建造可以幫助地產主業以品質和效率取勝,打造出市場、客戶認同的好產品。據悉截至2023年1月,已有33款建筑機器人投入商業化應用,累計應用施工面積超千萬平方米。

     

      這也成為公司接下來重要的發展方向。據業績會上介紹,圍繞地產主業,碧桂園積極開拓科技智慧建造體系及上下游產業鏈等新業務賽道,形成“高科技綜合性企業”的清晰打法。

     

      當下的企穩進程對于房企來說是關鍵機會。東興證券認為,優質頭部房企將持續受益于競爭格局的改善,在需求回暖之時搶占先機。因此看好具有信用優勢的優質央企、國企,以及有望獲得融資端的大力支持、有效改善資產負債狀況的優質民企。

     

      而身處其中能夠積極應對、攻守兼備,擁抱科學生產力的發展路線,才有望更好地走穩良性發展之路。


      轉自:21世紀經濟報道

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